【初心者向け】はじめての不動産投資でおさえておきたいポイント

近年注目されている不動産投資ですが、物件さえ購入できれば、あとは簡単に利益が出ると思ってはいませんか?落とし穴がたくさんあります。今回は、不動産投資の簡単な基礎知識と、初心者がおさえておきたいポイントをご紹介します。

不動産投資とは?

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「大家さん」になること

不動産投資とは、不動産を利用して利益を得ることです。利益を得る方法は、次の2つに大きく分けられます。

(1)不動産を賃貸して家賃収益(インカムゲイン)を得る

(2)不動産を売却して売却収益(キャピタルゲイン)を得る

「投資」というとFXや株式の投資をイメージする方も多いかもしれませんが、不動産投資の場合は、不動産を用いて「経営」を行うと考えた方がよいでしょう。あなたが「大家さん」になって不動産賃貸業を行うことが、不動産投資といえます。

不動産投資の魅力は?

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自分の時間にあわせて確認できる

不動産投資は、変動の激しいFXや株式と違い、日次で大きく変動することはありません。そのため、仕事の空き時間や帰宅後に確認ができるので、忙しい人でも始めやすい投資といえます。

副業が禁止されている人でも始められる

副業は禁止されていても、不動産投資は許可されている企業も多いです。不動産投資が禁止されている場合も、自身で不動産投資用に会社を設立し、家族に取締役になってもらいましょう。あなたが株主として会社を保有することで、不動産投資を行うことができます。

少額からスタートできる

不動産投資を行うためには、不動産を所有しなければなりません。親族から引き継ぐケースもあるかもしれませんが、購入するとなれば高額なお金が必要です。

しかし、不動産投資は金融機関が投資資金を融資してくれるので、小額からでも始めることができます。先ほど、不動産投資は「投資」ではなく「経営」だとお話ししましたが、金融機関は「投資資金」ではなく、不動産賃貸業の「事業資金」としてお金を貸してくれるのです。

不動産投資で注意すべきポイントは?

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空室だと収益がマイナスになる

所有している物件が空室の場合は、家賃収入が得られないだけでなく、不動産にかかる税金や金融機関への借入金の返済で収益がマイナスになってしまいます。そのため、早めに入居者が決まることが大切です。

現在は物件が多く全体的に空室率が高い傾向にあるので、空室リスクを避けるためには工夫が必要でしょう。

居住者の家賃滞納でも収益がマイナスに

入居しているから安心、というわけではありません。貸主にとって避けたいのが居住者の家賃滞納です。賃貸の契約における「借主」の保護を趣旨として立法された、「借地借家法」という法律をご存知でしょうか。この法律で、貸す側である「大家さん」よりも、借りる側の居住者の権利が強いと定められているのです。

そのため、居住者が家賃を支払ってくれない場合、家賃の回収に費用がかかってしまうケースもあります。また、退去させたい場合には法的な手続きを踏まなければなりません。家賃の滞納を防ぐため、入居者の審査はしっかりと行いましょう。

すぐには売却できない

「最悪の場合は不動産を売ればいい」と思う方も少なくありませんが、不動産を売却する場合、売買仲介会社に依頼して買い手を探し、売却して現金化するまでには早くても1ヶ月程かかることを覚えておきましょう。

金額によってはなかなか買い手がつかないこともあるので、売却収益をあてにしすぎないよう注意が必要です。

不動産投資のリスクを回避するには?

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まずは実績をつくり経験を積む

不動産の相場が下がったタイミングで不動産投資を始めようと考えている方も多いかもしれませんが、相場が下がった時は金融機関の審査が厳しくなることも多く、通常時と同じように融資をしてもらえるとは限りません。

相場が下がった絶好のタイミングで融資をしてもらうために必要なのが、継続して不動産投資を行っているという実績です。小規模でも「始めておく」ということが大切なので、相場が下がるタイミングを狙っている人は、実績をつくりつつ次の買い時を待つのも良いでしょう。

購入する物件は吟味して選ぶ

立地や間取りの選択は、空室リスクの回避にもつながります。例えば、近隣に大学や専門学校が多いエリアでは、2LDKや3DKなどのファミリー向け物件よりも、ワンルームや1Kなど一人暮らし向けの物件の方が、空室の割合が低いといえます。

交通アクセスなども重要なポイントなので、価格や条件の良さよりも、「空室になりにくい物件」という観点で不動産を選ぶこともポイントです。

まずは知識をつけることが必要不可欠

不動産投資には、不動産や投資の知識が必要になるだけではなく、経理や財務、民法といった法律に関する知識など、多岐にわたります。

不動産だけでも、新築・中古、さらに区分・一棟物などの所有形態、マンション・アパート・戸建てなどの建物の種類や、木造・鉄骨造・鉄筋コンクリートなどの構造など、かけ合わせによってさまざまな種類があるので、幅広く学んで知識をつけることが必要です。

たくさんの知識が必要な不動産投資ですが、本当に専門知識がないと始めることができないのでしょうか?

答えは否、です。知識があるに越したことはありませんが、各分野の専門家に力を借りることで、専門知識のない初心者でも不動産投資を行うことができます。まずは小規模でスタートさせ、徐々に知識を蓄えていきましょう。

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