個人事業主が住宅ローンの審査に通るコツは?確定申告前の対策も万全に

自営業者やフリーランスは住宅ローン審査においては少々不利な立場であり、なかなか通らないという経験を持つ人も多いかもしれません。この記事では、個人事業主が住宅ローン審査に通るコツやおすすめ商品等を見ていきたいと思います。

自営業にフラット35がおすすめのワケ

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審査基準は収入と借入のバランス

フラット35は通常の銀行による住宅ローンとは異なり、収入と借り入れのバランスによってローンの審査が行われます。銀行等による住宅ローンは自営業者やフリーランスというだけでマイナス査定になってしまうこともあるため、個人事業主が住宅ローンを組む場合はフラット35を検討するのが良いでしょう。

1年分の所得で審査を受けられる

また、フラット35は独立して1年が経過していれば申し込み可能であり、前年度分の所得を基準にローンの審査が行われます。通常の銀行等による住宅ローンの場合は独立開業後数年間の実績を求められるケースがあるため、フラット35は独立開業して間もない個人事業主でも申し込みを行うことができるでしょう。

収入が1年未満でも年収換算

そして、フラット35では前年度分の確定申告が1年未満の場合でも、そこから年収換算して審査を行ってくれます。そのため、年度の途中で開業した場合でも開業して1年経過すればその時点で申し込みを行うことが可能です。銀行等による住宅ローンの場合は前述した通り事業継続年数が数年以上必要等の条件があるため、申し込むまでに相当数の年月を要します。

長期固定金利のフラット35必要書類

個人事業主がフラット35を申し込む際に必要となる書類は下記の通りです。

・借入申込書
・今回の住宅購入以外の借入の内容に関する申出書(兼 既に完済した融資に関する念書)
・納税証明書(所得金額用)
・確定申告書(写)等
・売買金額が確認できる書類
・住宅の登記事項証明書(申込時に住宅が竣工している場合)
・土地の登記事項証明書

必要な書類はケースに応じて異なるため、申し込みの際は確認した上で手続きを行うことをおすすめします。

審査に通りやすい銀行はあるか

銀行等による住宅ローンであれば、日頃から付き合いのある信用金庫や地方銀行、JA等を検討するのが一般的です。しかし、フラット35に関しては各銀行で申し込みは行えるものの、実際に審査を行うのは住宅金融支援機構になるため、どこで申し込んでも審査基準はそれほど変わらないというのが原則です。しかし、実際には銀行によって若干の審査基準や手数料等の違いが生じるため、どこで申し込むかは事前に検討した方が良いでしょう。

確定申告で所得を少なく報告したら?

住宅ローンの審査前に修正申告

住宅ローンの審査は所得基準によって行われるため、審査に通るためや借入額をアップさせるために修正申告を行って所得額を増やすという人も多いようです。しかし、不自然な修正申告は審査する側に不審感を持たれてしまうことに繋がります。そのため、最悪のケースでは審査に落ちたにも関わらず所得税や住民税・子供の保育料等がアップしてしまう恐れもあるでしょう。

個人事業主が審査で見られる数字

個人事業主が住宅ローンの審査において見られる数字は、基本的には収入から経費を差し引いた所得金額になります。しかし、減価償却費等を収入加算する金融機関もあるようです。

限度額をフラット35のサイトで計算

実際の借入限度額をサイトでシミュレーションすることも可能です。年収や融資金利、返済期間等の必要項目を入力し、「計算する」ボタンを押すことで簡単に求めることができます。

住宅ローンの審査前・審査後の対策

今期の確定申告が終わるまで待つ

上述した通り、修正申告を行って所得額を増やすという手もありますが、確定申告が終わるまで待ってから申し込むというのも一つの方法です。それであれば修正申告を行う必要もなく、借入希望額に対して必要な所得額を調整することもできるでしょう。

頭金なしは危険なので貯蓄する

基本的に個人事業主は頭金なしでは審査は通らないと考えた方が良いかもしれません。また、頭金無しの場合は審査に通りにくくなることに加え、返済金額が増えてしまうことも懸念されます。

経費に仕訳できる住宅の費用

個人事業主の場合、条件を満たすことで自宅件事務所にかかる金額を一部経費として計上することが可能です。住宅を購入する際に経費として仕訳可能な費用は下記の通りです。

・固定資産税
・住宅ローンの利息
・住宅の火災保険料や地震保険料
・契約書等に要する収入印紙代
・住宅の原価償却費
・マンションの管理費・修繕積立金等

3年後に低金利のローンに借り換え

もし事業が順調で3年間黒字を継続できた場合、通常の銀行ローンに乗り換えを検討してみるのも良いでしょう。場合によっては現在借りているものより条件が良くなるかもしれません。

個人事業主が審査に通らない理由は?

赤字計上や利益を圧縮している状況

個人事業主はある程度利益や経費を調整可能なため、税金対策に敢えて赤字計上や利益の圧縮を行っている場合もあるかと思います。しかし、その場合は住宅ローン審査には通りにくくなってしまうため、修正申告や今期以降黒字転換を図る必要があるでしょう。

年金未納や延滞の履歴

年金未納や延滞も審査が通りにくくなる原因の一つです。年金に限らず、信用に関わる滞納や未納は履歴に残って社会的信用が落ちてしまうことを念頭に置いておいた方が良いでしょう。

本人名義の事業性借り入れがある

自営業を営んでいる場合、物品のリースも個人名義で行われます。そのため、銀行によってはそれらを個人的な借金と同一視する場合もあるでしょう。しかし、フラット35なら「事業性借り入れと証明できる書類」があればそれらの借り入れを除いた金額で審査が可能です。

まとめ

基本的に個人事業主やフリーランスは住宅ローン審査においては不利な立場に置かれています。それを念頭に置いた上でどのように信用を高め、どのように審査をクリアするのかという点を長期的に考えておく必要があるでしょう。また、フラット35は個人事業主等でも審査に通りやすい傾向があるので、フラット35を検討するのもおすすめです。

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